Как сообщалось ранее, в жилищном строительстве Узбекистана с 1 июля внедряется система эскроу-счетов. Это решение призвано защитить покупателей от недобросовестных застройщиков и сделать рынок более прозрачным.
Однако реформа несёт и серьёзные последствия для застройщиков, банков и покупателей. Эксперты разобрали, как именно это повлияет на рынок недвижимости и почему сейчас оптимальный момент для покупки жилья.
Эскроу — это специальный банковский счёт, на который покупатель переводит средства за квартиру. Девелопер может получить эти деньги только после ввода объекта в эксплуатацию. До этого момента средства блокируются банком и фактически становятся гарантом выполнения обязательств.
Как объясняет Алексей Летуновский, глава аналитической группы Commonwealth Partnership Uzbekistan (CMWP), в случае с Узбекистаном внедрение эскроу-счетов означает полный пересмотр финансовой модели строительства: застройщик больше не сможет строить жильё за счёт средств дольщиков, а будет вынужден обращаться за проектным финансированием в банки.
По оценке Commonwealth Partnership Uzbekistan, новая модель несёт как плюсы, так и минусы.
Плюсы:
• защита средств дольщиков;
• повышение прозрачности и дисциплины девелоперов;
• потенциальное снижение ипотечных ставок в долгосрочной перспективе;
• отсев слабых и неустойчивых застройщиков.
Минусы:
• удорожание проектов из-за дорогих кредитов;
• сокращение числа застройщиков и проектов;
• рост цен для покупателей;
• инфляционные потери при длительной заморозке средств.
Опыт России
На примере российского опыта другие эксперты рынка отмечают, что эскроу-счета были внедрены с середины 2019 года. По данным Единого ресурса застройщиков России со ссылкой на исследование Metrium, уже в первый год с рынка ушло около 20% застройщиков — в основном мелких и финансово неустойчивых компаний. Другие аналитики утверждают, что рынок покинула почти треть всех девелоперов.
В результате к концу 2020 года количество проблемных объектов резко сократилось, а доля обманутых дольщиков практически исчезла. При этом в 2019–2021 годах стоимость новостроек в крупнейших городах выросла на 25–35%.
Аналогичного сценария стоит ожидать и в Узбекистане: усиление надзора и повышение прозрачности сопровождаются ростом цен. По прогнозу специалистов, 20-25% девелоперов покинут рынок в течение года после введения новых правил. Причины те же: отсутствие устойчивой финансовой базы, невозможность получить банковское проектное финансирование, отсутствие документации.
Основное отличие новой схемы — высокие кредитные ставки в Узбекистане. В настоящее время для бизнеса они достигают 22% и выше. Это приведёт к росту затрат проектов, что в свою очередь увеличит стоимость квадратного метра для конечного покупателя.
Опираясь на существующие данные, потенциальный рост стоимости недвижимости составит до 20-30%.
По российскому опыту введение эскроу-счетов с 2019 года привело к резкому росту цен на первичное жилье, который составил 15-25% в течение первых 2 лет, при этом ставка рефинансирования Центробанка РФ в то время находилась в районе 7,5%.
Как показал российский опыт, рост стоимости «квадрата» после внедрения эскроу — это неизбежность. В Узбекистане он может составить от 20 до 30% уже в первые 12 месяцев. Количество проектов сократится. Мелкие застройщики покинут рынок или уйдут в тень. Выбор у покупателя станет меньше.
При этом необходимо осознанно выбирать застройщика по ряду критериев:
• на рынке не менее 3–5 лет;
• сданные дома в истории компании;
• долгосрочное партнёрство с крупным и надёжным банком;
• оформление исключительно на условиях договоров долевого участия (ДДУ), а не инвестиционных договоров;
• наличие полного комплекта документов на строящийся объект, включая право собственности на землю, разрешение на строительство, экспертиза проектной документации, технические условия на подключение к инженерным сетям, заключение института механики о сейсмической устойчивости возводимых зданий (для зданий высотой от 16 этажей и выше).
Реформа с внедрением эскроу-счетов делает рынок прозрачнее и безопаснее, но одновременно поднимает ценовой порог входа. Тем, кто планирует покупку жилья в ближайший год, не стоит затягивать с решением, но важно тщательно проверять и выбирать надёжного девелопера.
Комментарии